Immobilienfinanzierung realistisch einschätzen: Tipps und häufige Fehler
3 minvom 06.06.2024
Immobilien-Investments sind und bleiben eine der beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Laut einer aktuellen Umfrage des Bankenverbands schätzen 47% der Deutschen dabei Immobilien als sicherste und bevorzugteste Form der Geldanlage. Wer ein gewinnbringendes Immobilien-Investment plant, muss dabei viele Faktoren berücksichtigen - ein besonders wichtiger Aspekt ist die Mietrendite. Aber was ist das eigentlich genau und warum ist sie wichtig? Wir klären auf.
Die Mietrendite ist ein wichtiges Maß dafür, wie rentabel eine Immobilie ist. Sie gibt konkret an, wie viel Gewinn ein Investor aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis erzielt. Sie bietet auch Aufschluss darüber, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten. Eine gute Rendite sollte mindestens 3,5% betragen.
Generell unterscheidet man zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie. Sie ist eine einfache Methode, um eine erste Einschätzung der Rentabilität zu erhalten. Dabei wird nur die Jahresmiete (ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, Instandhaltungskosten oder Steuern) in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Die Bruttomietrendite sollte zwischen 4% und 6% liegen.
Ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
Jährliche Mieteinnahmen: 24.000 €
(24.000 €/ 500.000 €) x 100 = 4,8%
Bei der Nettomietrendite werden die laufenden Betriebskosten (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten) von den Mieteinnahmen abgezogen. Diese Rendite gibt eine genauere Einschätzung darüber, wie rentabel eine Immobilie ist. Die Nettomietrendite sollte zwischen 3,5% und 4% liegen.
Ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
Jährliche Mieteinnahmen: 24.000 €
Betriebskosten (z. B. Verwaltung, Versicherung, Reparaturen): 4.000 €
(24.000 € - 4.000 €) / 500.000 € x 100 = 4%
Die Mietrendite kann von vielen Faktoren positiv oder negativ beeinflusst werden. Im Blick haben sollte man neben dem Mietpreis vor allem den Marktwert und die Lage der Immobilie. Auch niedrige Zinssätze wirken sich positiv auf die Mietrendite aus. Hohe Kosten für Reparaturen und Sanierungen können sich zunächst negativ auf die kurzzeitige Mietrendite auswirken, langfristig gesehen aber einen deutlichen Wertzuwachs erbringen. Wichtig ist es auch zu wissen, dass je nach Region lokale Steuern anfallen können, die sich dann negativ auf die Mietrendite auswirken.
Änderungen in der Gesetzgebung (z.B. Mietpreisbremse, steuerliche Änderungen) können ebenfalls Einfluss auf die Mietrendite nehmen. Wenn die Inflation zunimmt, können Mietpreise angepasst werden, aber auch die Kreditzinsen steigen. Daher ist es wichtig, die langfristigen wirtschaftlichen Entwicklungen zu beobachten.
Weicht der Zins des Kredites von der Mietrendite ab, verändert das Zinsdifferenzgeschäft die Rendite. Die Berechnung der Mietrendite auf das Eigenkapital unter Einbeziehung eines Kredits erfolgt, indem die Rendite auf das investierte Eigenkapital in Bezug auf die Mieteinnahmen ermittelt wird. Hierbei wird der Kredit als Fremdkapital berücksichtigt, das zu einem bestimmten Zinssatz aufgenommen wurde.
Ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
Jährliche Mieteinnahmen: 24.000 €
Eigenkapital: 100.000 €
Jährliche Kreditrate: 18.000 € (1.500 € pro Monat bestehend aus Zinsen und Tilgung)
Mietrendite auf Eigenkapital = (Jährliche Mieteinnahmen - Jährliche Kreditrate) / Eigenkapital * 100
(24.000 € - 18.000 €)/ 100.000 x 100 = 6%
Schließen Sie den Kauf einer Immobilie mit geringerer Mietrendite nicht grundsätzlich aus - gerade in bevorzugten Wohngegenden oder Stadtteilen, in deren Entwicklung perspektivisch stark investiert wird, kann eine Vermietung langfristig gesichert werden und über Jahrzehnte einen stabilen Ertrag einbringen.
Die Mietrendite ist ein sehr nützliches Maß, aber sie sollte nie isoliert betrachtet werden. Es ist entscheidend, alle Faktoren wie Instandhaltungskosten, Finanzierung, Steuern und Marktentwicklungen zu berücksichtigen, um ein realistisches Bild der Rentabilität einer Immobilie zu erhalten.
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