Hauskauf ohne Eigenkapital: Das sollten Sie beachten

Den Traum vom Eigenheim können sich die meisten nur mithilfe eines Kredits erfüllen – ohne einen gewissen Anteil an Eigenkapital gestaltet sich die Finanzierung allerdings schwierig und bringt oft schlechtere Kreditkonditionen mit sich. Dennoch kann eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital in Zeiten niedriger Zinssätze gerade für jüngere Menschen interessant sein. Sie sollten jedoch wichtige Kriterien wie Zustand, Alter und Lage des zu finanzierenden Objekts berücksichtigen sowie Vorsorge- und Absicherungsmaßnahmen treffen. Wie eine Immobilien- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, welche Konditionen in solchen Fällen gelten und worauf Sie unbedingt achten sollten, erfahren Sie hier.

Noch vor einigen Jahren galt beim Immobilienkauf die sogenannte 20-Prozent-Regel: Demnach sollten KäuferInnen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, um eine Finanzierung für den Restbetrag zu erhalten. Da sich durch das eingebrachte Eigenkapital beim Immobilienkauf das Ausfallrisiko für die Banken verringert, kann man sich so meist bessere Konditionen bei der Finanzierung sichern. Beträgt das Eigenkapital weniger als ein Fünftel, müssen KreditnehmerInnen für gewöhnlich mit höheren monatlich anfallenden Zinsen und weiteren Kosten, wie zum Beispiel einer Risikoprämie, rechnen.

Viele Banken und BaufinanzierungsberaterInnen empfehlen daher aktuell, einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % einzubringen. Doch auch, wenn Sie diese Vorgabe nicht einhalten können oder einen Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital aufnehmen möchten, ist das nicht automatisch gleichbedeutend mit schlechteren Vertragskonditionen. Andere Faktoren wie das Einkommen und die Bonität der KäuferInnen spielen ebenfalls eine Rolle und können einen positiven Einfluss auf die Finanzierungskonditionen haben. Möchten Sie also ohne Eigenkapital ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen oder bauen, beachten Sie Folgendes:

• Da ein Immobilienkredit langfristig angelegt und die Zinsentwicklung nicht voraussagbar ist, sollten Sie einen Kreditvertrag mit einer möglichst langen Zinsbindung vereinbaren.
• Bietet ein Kreditvertrag die Möglichkeit für Sondertilgungen, können Sie den Kredit schneller abzahlen und somit Zinsen sparen. Sondertilgungen können allerdings begrenzt oder mit zusätzlichen Kosten verbunden sein – prüfen Sie die Vertragsbedingungen vor Abschluss daher gründlich.
• Berücksichtigen Sie stets die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision) und weitere mögliche Kosten für neues Mobiliar o. Ä. bei der Planung. In Summe können das bis zu 15 % des Immobilienkaufpreises sein, die im Falle einer Vollfinanzierung ohne entsprechendes Eigenkapital ebenfalls über den Kredit abgedeckt werden müssen – eine eventuell notwendige Modernisierung noch nicht mit einberechnet (siehe dazu auch den Ratgeberartikel zum Modernisierungskredit).
• Sie sollten sich rechtzeitig vor Ablauf des Kredits über Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung informieren, damit Sie auch nach Ablauf der anfänglichen Finanzierungsdauer in der Lage sind, die monatlichen Raten zu bezahlen.

Da Eigenkapital als Sicherheit für kreditgebende Unternehmen dient und den Zugang zu günstigeren Kreditkonditionen ermöglicht, sollten Sie vorab sorgfältig prüfen, ob Sie nicht doch über Vermögenswerte verfügen, die Sie einbringen können. Eigenkapital umfasst in der Regel:

• Sparguthaben: Barvermögen oder Gelder, die auf Bankkonten und anderen Finanzinstrumenten wie Sparbüchern, Geldmarktfonds oder Tagesgeldkonten gehalten werden, sowie bestehende Bausparverträge mit Guthaben
• Investitionen: Aktien, Anleihen, Investmentfonds, Exchange Traded Funds (ETFs) und andere Arten von Wertpapieren
• Immobilien: Eigenkapitalanteil von bereits erworbenen Häusern oder Grundstücken
• andere Vermögenswerte: Kunstwerke, Sammlungen, Schmuck oder andere wertvolle Gegenstände, die nicht zum täglichen Bedarf gehören und die veräußert werden könnten, um Eigenkapital aufzubringen

Besitzen Sie keine derartigen Vermögenswerte, kann es sinnvoll sein, sich über mögliche Wege zur Eigenkapitalbildung zu informieren – denn je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind meist die Konditionen für einen Kredit. Eigenkapital können Sie beispielsweise mithilfe eines Bausparvertrags aufbauen oder über einen Privatkredit von Familienangehörigen oder Freunden erhalten.

Die Höhe des möglichen Kredits für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital hängt von verschiedenen Faktoren ab. Allgemein gilt: Der Beleihungswert einer Immobilie bestimmt in der Regel die Höhe der maximal möglichen Darlehenssumme. Der Beleihungswert gibt an, welcher Betrag im Falle eines Kreditausfalls durch den Verkauf der Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Manche Banken finanzieren jedoch auch darüber hinaus.

Zustand, Alter und Lage des zu erwerbenden Objekts sind daher wichtige Kriterien, die darüber entscheiden können, ob und in welcher Höhe Sie ohne Eigenkapital einen Kredit erhalten. Auch die Zinsen werden bei einer Immobilie in guter Lage und in gutem Zustand vermutlich niedriger ausfallen als bei einem sanierungsbedürftigen Objekt. Eine weitere Rolle für die Berechnung der möglichen Kreditsumme spielen zudem die Höhe und Sicherheit Ihres Einkommens, ggf. Vermögenswerte, Ihre Kreditwürdigkeit bzw. Bonität und die Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate, die Sie sich leisten können.

Bei einem Hauskredit mit nur geringem oder ohne Eigenkapital besteht die Möglichkeit einer 100-Prozent-Finanzierung oder einer Vollfinanzierung. Eine 100-Prozent-Baufinanzierung deckt lediglich den Kaufpreis einschließlich eventueller Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen ab – für die Kaufnebenkosten kommen Sie als KäuferIn selbst mit Ihrem Eigenkapital auf. In der Regel erhalten Sie eine solche Finanzierung einfacher als eine Vollfinanzierung, da das Darlehen durch den Wert der Immobilie bereits weitgehend abgedeckt ist.

Bei der Vollfinanzierung einer Immobilie sind darüber hinaus auch die Kaufnebenkosten in der Kreditsumme inkludiert. Bei der Vollfinanzierung spricht man oft auch von der 110-Prozent-Finanzierung. Es besteht aber auch die Möglichkeit einer 130-Prozent-Finanzierung, bei der Immobilienerwerb, Kaufnebenkosten sowie weitere Ausgaben – beispielsweise für die Renovierung einer Bestandsimmobilie oder für den Kauf und Einbau einer Küche – abgedeckt sind. Die Zinssätze fallen hier in der Regel deutlich höher als bei einer 100-Prozent-Finanzierung aus.

Ein Kredit für Hausbau, Wohnungskauf und Co. ohne Eigenkapital ist für verschiedene Personengruppen die einzige Möglichkeit, ein Immobilienprojekt zu verwirklichen – beispielsweise für junge Menschen, die noch kein nennenswertes Eigenkapital aufbauen konnten, oder für Personen, die aufgrund von Lebensereignissen wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit geringere Vermögenswerte besitzen. Auch für Selbstständige oder freiberuflich Tätige, die wenig Eigenkapital vorweisen können, kommt oft nur ein Kredit ohne Eigenkapital infrage, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Personen, die liquide bleiben wollen, können ebenfalls einen Kredit ohne Eigenkapital in Betracht ziehen.

Da Banken Sicherheiten benötigen, ist es von Vorteil, wenn KreditnehmerInnen über ein hohes Einkommen oder ein Arbeitsverhältnis mit unkündbarer Beschäftigung oder Beamtenstatus verfügen. Auch das Alter kann eine wichtige Rolle spielen, wenn es darum geht, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren: Da es sich um ein langfristiges und risikoreiches Vorhaben handelt, bevorzugen Banken in der Regel jüngere KreditnehmerInnen, vor denen noch mindestens 35 Arbeitsjahre liegen.

Ältere Personen haben möglicherweise ein niedrigeres Einkommen, eine geringere Bonität oder bereits bestehende Verpflichtungen wie Rentenansprüche, die sich auf die Kreditwürdigkeit auswirken können. Das führt nicht nur zu hohen Zinsen, häufig sind auch zusätzliche Sicherheiten erforderlich. Grundsätzlich kommen aber auch ältere Personen infrage, sofern der Vermögenshintergrund, das Einkommen und/oder die Erbfolgenregelung stimmig sind.

Eine Risikovorsorge bzw. Absicherung ist bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll, um den Kredit bei finanziellen Engpässen weiterhin bedienen zu können. Ohne Eigenkapital müssen KäuferInnen und BauherrInnen eine höhere Summe finanzieren, was im Normalfall zu höheren monatlichen Belastungen und einer längeren Laufzeit des Darlehens führt. Kommt es zu einer plötzlichen Veränderung der Lebensumstände und finanziellen Situation, gestaltet sich die Zahlung der monatlichen Raten oft problematisch. Wird eine Finanzierung nicht mehr bedient, kann im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie erfolgen.

Um derartige Risiken zu minimieren, können Sie verschiedene Maßnahmen ergreifen:

• Zinsfestschreibung: Eine lange Zinsbindung sorgt für mehr Planbarkeit und kann helfen, den Zinsbetrag für einen bestimmten Zeitraum zu fixieren und somit die monatlichen Raten stabil zu halten.
• Gebäudeversicherung: Bei einer Finanzierung ist eine Gebäudeversicherung Pflicht. Dadurch hat das Kreditinstitut die Sicherheit, dass das Objekt nach einem gravierenden Schaden repariert werden kann.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Bei einer gesundheitsbedingten Arbeits- und Erwerbsunfähigkeit schließt die Versicherung die Einkommenslücke zwischen dem Arbeitsentgelt und einer etwaigen Frührente oder -pension. Schließt man die Versicherung in jungem Alter ab, ist die Versicherungsprämie vergleichsweise günstig.
• Risikolebensversicherung: Im Todesfall einer der im Kreditvertrag stehenden Personen erhält die hinterbliebene Person das benötigte Kapital oder einen Teil des benötigten Kapitals, um die Immobilie weiterhin finanzieren zu können. Auch hier profitieren jüngere Personen von kostengünstigeren Konditionen.

Grundsätzlich lässt sich auch ohne eigene Vermögenswerte eine Hausfinanzierung realisieren. Generell sollte man sich allerdings darüber im Klaren sein, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital in der Regel teurer ausfällt. Grund dafür sind die Zinsen, die ohne einen Eigenkapitalanteil meist höher veranschlagt werden.

Bevor Sie einen Kredit ohne Eigenkapital aufnehmen, sollten Sie unbedingt einen Kreditvergleich vornehmen, um einen Überblick über die verschiedenen Angebote der Banken zu erhalten und so den besten Tarif auszuwählen. Es kann sich zudem lohnen, auch andere Finanzierungsquellen wie Förderkredite in Betracht zu ziehen. Informieren Sie sich daher umfassend und lassen Sie sich bei Bedarf von unabhängigen ExpertInnen beraten: Engel & Völkers Finance steht Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Immobilie gerne zur Seite.