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Immobilienfinanzierung: Zinsen senken und richtig kalkulieren

vom 24.08.2022

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung spielt auch der Zinssatz eine wichtige Rolle. Doch wie findet man einen Kredit mit niedrigen Zinsen? Wonach richtet sich der Wert und wie lässt er sich beeinflussen?

Wer in den letzten Jahren über eine Immobilienfinanzierung nachgedacht hat, konnte sich freuen: Die Zinsen für Immobilien sind auf Rekordniveau gesunken und machten die Investition in Wohnobjekte besonders attraktiv. Dennoch steht der Zinsmarkt nie still – und wie er sich in den nächsten Jahren entwickelt, lässt sich nicht vorhersagen.

Wie hoch oder niedrig die Zinsen beim Immobilienkauf ausfallen, hängt jedoch nicht nur vom Zinsmarkt ab. Auch die eigene Bonität, die Lage der Immobilie, das verfügbare Eigenkapital, das Finanzierungsziel und das monatliche Einkommen entscheiden maßgeblich darüber, wie günstig ein Darlehen ist. Und: Je nach Anbieter gibt es gravierende Unterschiede. Ein Vergleich mehrerer Kreditinstitute macht daher immer Sinn. Bei Engel & Völkers Finance können Angebote von über 550 Banken verglichen werden – neutral, zeitsparend und kostenfrei.

10 Faktoren, die den Zinssatz beeinflussen
Wie hoch die Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung sind, lässt sich pauschal nicht sagen – denn diese hängen von vielen Faktoren ab. Dazu zählen objektspezifische Daten, wie die Lage und der Zustand der Immobilie, persönliche Informationen zu Bonität, Einkommen und Vermögen, aber auch das aktuelle Zinsniveau. Einige Punkte lassen sich steuern, andere nicht. Die folgenden Punkte haben einen direkten Einfluss auf die Finanzierungszinsen:

1. Zinsmarkt
Der aktuelle Marktzins richtet sich nach der Europäischen Zentralbank. Der Leitzins ist ein Faktor, der sich äußerlich nicht beeinflussen lässt.

2. Sollzinsbindung
Ob über 5, 10, 25 Jahre oder länger: Befinden sich die Zinsen, so wie aktuell, auf einem niedrigen Niveau und soll die Immobilie sehr lange selbst genutzt werden, macht eine lange Zinsbindung Sinn. Hier ist jedoch mit einem Zinsaufschlag zu rechnen, da sich die Entwicklung des Zinsmarktes nicht vorhersehen lässt, sie sich den günstigen Sollzins aber über eine längere Laufzeit hinweg sichern. Für die Bank ist dies ein Risiko.

3. Darlehenshöhe
Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt auch von der Höhe des Immobilienkredites ab. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden, wie viel wird von der Bank benötigt? Bei kleinen Krediten fällt der Zinssatz in Relation zum Aufwand häufig höher aus als bei einer größeren Summe.

4. Laufzeit
Je höher die Tilgung, desto niedriger die Zinsen. Denn: Wird gleich zu Beginn eine große Menge des Darlehens zurückgezahlt, reduziert sich die Laufzeit und somit das Risiko der Bank. Auch bei sogenannten Volltilgerdarlehen, die durchfinanziert sind, gibt es teilweise Zinsabschläge, da nach Zinsbindung keine Restschuld bei der Bank offen ist.

5. Eigenkapital
Die Faustregel bei der Immobilienfinanzierung lautet: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Denn je höher die eingebrachte Summe, desto geringer ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Dies schmälert das Risiko auf Seiten des Kreditinstitutes.

6. Einkommen
Je besser ein Kreditinstitut sich absichern kann, desto niedriger wird es den Zinssatz ansetzen. Ein geregeltes und möglichst hohes Einkommen bzw. ein guter Vermögenshintergrund sind daher von Vorteil. Zwar ist eine Festanstellung in vielen Fällen gern gesehen. Es gibt jedoch auch Banken, die attraktive Darlehen an selbstständige Berufsgruppen oder Menschen in Rente vergeben. Engel & Völkers Finance als unabhängiger Vermittler von Immobilienfinanzierungen verfügt hier über ein großes Netzwerk und findet aus über 550 Banken immer das passende Angebot.

7. Bonität
Wer einen attraktiven Immobilienkredit erhalten möchte, sollte eine gute Bonität vorweisen können. Vor Abschluss eines Darlehens wird die Bank daher nicht nur Einkommensnachweise, sondern auch eine SCHUFA-Auskunft einsehen, welche Aufschluss über bereits vorhandene Kredite, Mahnungen, Schulden und Zahlungsverhalten gibt. Basierend auf all diesen Daten, legt die SCHUFA einen Score von bis zu 100 Prozent fest. Je höher der Wert, desto besser die Bonität – und desto niedriger der Zinssatz. Ein Score ab 92 % ist für die meisten Banken ausreichend.

8. Immobilie
Lage, Zustand und Größe: Diese Faktoren dienen der Bank als Grundlage zur Berechnung des Immobilienwertes. Auch hier gilt: Je höher der Wert, desto niedriger die Zinsen.

9. Nutzung
Kapitalanlage oder Eigennutzung? Auch das entscheidet über den Zins, der bei selbstgenutzten Immobilien häufig niedriger ausfallen kann.

10. Kreditgeber
Je nach individuellem Wohnort stehen verschiedene Banken als Darlehensgeber zur Verfügung – und diese haben unterschiedliche Angebote. Auch dies kann also einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen haben und – je nach Postleitzahl – schwanken. Um möglichst viele Angebote miteinander zu vergleichen, verfügt Engel & Völkers Finance über ein Portfolio von mehr als 550 Banken und kann so das passende Darlehen für jedes Bedürfnis finden.

Fazit
Ein passendes Darlehen zum niedrigsten Zinssatz zu finden, kann eine Herausforderung sein. Vom Eigenkapital über die berufliche Situation bis zur Immobilie: Ausgangssituation, Pläne und Gegebenheiten sollten immer individuell betrachtet werden. Für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung macht es daher Sinn, verschiedene Möglichkeiten zu vergleichen und auf die persönlichen Bedürfnisse abzustimmen. Das Team von Engel & Völkers Finance übernimmt nicht nur diese Recherche vollkommen kostenfrei, sondern  berät auch ganzheitlich und individuell. Schließlich gibt es nicht den einen, perfekten Kredit für jedes Immobilienvorhaben. Finanzierungspläne und Wünsche sind so vielfältig wie das Angebot an Darlehen – und wir finden die Option, die optimal auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.

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