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Bauzinsen aktuell: Was Sie wissen müssen

vom 01.06.2023

Die Bauzinsen sind – neben dem eigentlichen Preis und den Kaufnebenkosten – die zentrale Stellschraube für den finanziell erfolgreichen Bau oder Kauf einer Immobilie.

Die Entwicklung der Bauzinsen, auch Hypothekenzinsen genannt, ist jedoch schwer vorherzusagen. Die meisten ExpertInnen sind sich derzeit (Stand: Juni 2023) einig, dass sie im Vergleich zu den letzten zehn Jahren bis auf Weiteres hoch bleiben werden. Aktuell liegt der Zinssatz für die Baufinanzierung etwa bei 3,6 bis 4,0 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung.

Für VerbraucherInnen, die eine Immobilie kaufen oder selbst bauen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist es wichtig, die aktuellen Markttrends im Auge zu behalten, um den besten Zinssatz für ihr Vorhaben zu erhalten.

Das folgende, regelmäßig aktualisierte Bauzinsen-Chart gibt Auskunft über die aktuellen Immobilienzinsen bzw. deren Entwicklung im Vergleich verschiedener Zinsbindungen und Beleihungsgrenzen.

Entwicklung der Immobilienzinsen im Vergleich

Das Chart stellt dar, wie sich die Immobilienzinsen bei einer Sollzinsbindung von 10, 15 und 20 Jahren und verschiedenen Beleihungsgrenzen entwickeln würden (Stand 06/2023). Diese Zeiträume sind die gängigsten Laufzeiten, innerhalb derer in Deutschland Immobilienfinanzierungkredite abgeschlossen werden. Es wird deutlich, dass der Zinssatz bei einer 100%-Finanzierung höher ist, als wenn nur 60% des Kaufpreises finanziert werden. In der Regel gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer der Zinssatz.

Annahme: 200.000 Euro Darlehenssumme, Objektwert mindestens 450.000 Euro, 1 % Tilgung, keine Sondertilgung, Eigennutzung der Immobilie, erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, gesichertes Angestelltenverhältnis, Auszahlung des Darlehens in einer Summe.

Bitte beachten Sie, dass die finalen Konditionen regional sowohl von der Postleitzahl des Finanzierungsobjektes und/oder des Wohnortes des Antragstellers bzw. der Antragstellerin abhängig sind. Effektiver Jahreszins = Sollzins + zusätzlich anfallende Kosten.

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Bauzinsen – die Grundlagen

Zinsen sind der Preis des Geldes. Als Bauzinsen bezeichnet man die Kosten, die Banken oder andere Kreditgeber den KreditnehmerInnen für den Kauf oder Bau von Wohneigentum in Rechnung stellen. Die aktuellen Zinsen in der Baufinanzierung haben einen direkten und erheblichen Einfluss darauf, wie viel Sie für Ihr Projekt bezahlen müssen.

Schon ein kleiner Unterschied bei den Zinsen kann eine Preisabweichung in Höhe von mehreren tausend Euro bedeuten. Steigt der Zinssatz für die geplante Baufinanzierung, bedeutet das höhere Gesamtkosten. Bleiben die anderen Rahmendaten des Darlehens und die Laufzeit identisch, ist die Folge, dass Sie mit der vorgesehenen Monatsrate entweder weniger tilgen können (sofern das seitens der Bank möglich ist) oder mit einer geringeren Darlehenssumme auskommen müssen.

Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Immobilienzinsen ist der Zeitraum, für den der Sollzins festgeschrieben wird. In der Regel fallen die Bauzinsen bei kürzerer Zinsbindung niedriger aus, da die Banken einen Aufschlag für die Zinsgarantie verlangen. Die meisten Darlehen sind keine sogenannten Volltilgerdarlehen (Rückzahlung des gesamten Kredits während der Zinsbindung bzw. Vertragslaufzeit), sondern werden mit einer Sollzinsbindung von zehn bis 15 Jahren vereinbart.

Für die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibende Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die muss aber nicht bei derselben Bank abgeschlossen werden, da es nach zehn Jahren und nach Vollauszahlung des Darlehens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gibt.

Außerdem kommt es darauf an, welcher Anteil der Herstellungskosten bzw. des Kaufpreises finanziert werden muss, weil dafür kein Eigenkapital zur Verfügung steht. Das ist der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Er errechnet sich als Quotient aus geliehenem Kapital und Immobilienwert, multipliziert mit dem Faktor 100. Als Faustregel gilt: je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger die Zinsen. Allgemein wird ein Wert von über 80 % als hoch und somit als riskant für den Kreditgeber angesehen.

Als Zwischenfazit lässt sich festhalten: Bei der Suche nach einem Immobilienkredit lohnt es sich, die Angebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Da es sehr viele Banken gibt, die in der Baufinanzierung aktiv sind und sich die Zinsen häufig andern, empfiehlt es sich, einen bankenunabhängigen Finanzierungsvermittler einzuschalten.

Welche Faktoren beeinflussen die aktuellen Bauzinsen?

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die allgemeine Wirtschaftslage und die Politik der Zentralbanken (in Deutschland und der Europäischen Union ist das die EZB – die Europäische Zentralbank), die das allgemeine Zinsniveau mitbestimmen. Für die konkrete Höhe des Bauzinses im Einzelfall sind darüber hinaus die persönlichen Verhältnisse der kreditnehmenden Person, die Objektbewertung der zu besichernden Immobilie sowie die Geschäftspolitik der kreditgebenden Institution entscheidend.

Die im Einzelfall zu zahlenden Immobilienzinsen werden also nicht nur durch den Marktzins bestimmt. Spezifische Merkmale wie die Bonität der DarlehensnehmerInnen, die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals oder die Laufzeit des Darlehens spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Die konkrete Höhe der aktuellen Bauzinsen hängt also im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

  • Marktzins: Welches Zinsniveau sich am Markt bildet und welchen Trend die Bauzinsen nehmen, hängt von der gesamtwirtschaftlichen Lage und dem allgemeinen Zinsumfeld ab. Der viel zitierte Leitzins der EZB, mit dem die Zentralbank Einfluss auf die Geldmenge einer Volkswirtschaft (und damit auf Größen wie die Inflationsrate oder den Wechselkurs) nimmt, spielt dabei nur eine indirekte Rolle.

    Institute, die Baudarlehen herausgeben, finanzieren sich über den Verkauf langfristiger Anleihen, in erster Linie Pfandbriefe (besicherte Schuldverschreibungen). Dafür zahlt die Hypothekenbank den GläubigerInnen Zinsen, die sich aus der Angebots- und Nachfragesituation ergeben.

    Die wiederum hängt von der Wirtschaftslage und den kurzfristigen Zinsen (zum Beispiel auf Tagesgeld) ab. Sind diese niedrig, suchen AnlegerInnen nach besseren Renditen und kaufen mehr Anleihen. Da die Nachfrage steigt, muss die Bank, die die Anleihen herausgibt, weniger Zinsen dafür zahlen. Diesen Vorteil kann sie dann durch niedrigere Zinsen für Immobilienkredite an die VerbraucherInnen weitergeben.

  • Situation der DarlehensnehmerInnen: Der Marktzins ist in aller Regel nicht der Zins, den der oder die Einzelne zu zahlen hat. Vielmehr berücksichtigt die Bank bei der Berechnung verschiedene Punkte wie die berufliche Situation, das vorhandene Eigenkapital, aber auch die Bewertung der Immobilie (Lage und Zustand) und die gewünschte Laufzeit des Darlehens.

  • Geschäftspolitik der Bank: Zwar sind der Marktzins und die persönlichen Eckdaten der DarlehensnehmerInnen für alle Banken gleich. Dennoch können die Zinsen für den Baukredit von Bank zu Bank stark variieren. Denn jedes Institut bestimmt selbst, mit welchen Risikoabschlägen es arbeitet und welche Gewinnmargen es einkalkuliert.

Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Um beurteilen zu können, ob die aktuellen Bauzinsen hoch oder niedrig sind, muss man sie in einen zeitlichen Zusammenhang setzen. Betrachtet man die historische Entwicklung der Bauzinsen, so zeigt sich, dass es über die Jahre erhebliche Schwankungen gegeben hat.

Allein im Laufe des Jahres 2022 stiegen die Bauzinsen von 1 auf 4 %. Das erscheint zunächst viel. Aber Anfang der 1980er Jahre lag der Zinssatz (gebunden auf 10 Jahre) bei über 10 % und Mitte der 1990er Jahre immer noch bei fast 9 %.

Die Vermutung, dass die Immobilienzinsen noch deutlich weiter steigen könnten, lag Anfang 2023 nahe. Etliche MarktbeobachterInnen gingen sogar fest davon aus, weil die EZB am 2. Februar 2023 ihren wichtigsten Leitzins noch einmal um 0,5 Prozentpunkte auf nunmehr 3,0 % angehoben hatte.

Allerdings: Nachdem die Bauzinsen im Januar 2023 sogar leicht gefallen waren, blieben sie auch nach der Leitzinserhöhung mehr oder weniger stabil. Das ließ sich als Hinweis darauf lesen, dass sich der größte Anstieg bei den Hypothekenzinsen bereits zum Anfang des Jahres 2023 abgespielt hatte.

Prognosen sind bekanntlich schwierig, und so verhält es sich auch bei der Zinsentwicklung für die Baufinanzierung. Dennoch erwarteten die meisten ExpertInnen im Februar 2023 zumindest kurz- bis mittelfristig keinen weiteren signifikanten Anstieg des Zinsniveaus bei Hypothekendarlehen.

Die weitere Bauzinsentwicklung abwarten oder jetzt finanzieren?

Natürlich möchten Sie den optimalen Zinssatz für Ihr Projekt – sei es Immobilienkauf oder -bau – erhalten. Den richtigen Zeitpunkt abzupassen, kann eine Herausforderung darstellen. Zudem gibt es keine allgemeingültige Antwort auf die einleitende Frage, da Ihre persönliche Situation von großer Bedeutung ist.

Aber: Derzeit gibt es drei Umstände, die es ratsam erscheinen lassen, lieber früher als später zu handeln:

  1. Inflation: Die Geldentwertung bleibt auf absehbare Zeit ein Problem. Die Inflationsrate liegt deutlich über den Tagesgeldzinsen. Wir befinden uns somit in der klassischen Ausgangslage für eine Hinwendung zu Sachwerten, sprich: dem Kauf oder Bau einer Immobilie.

  2. Immobilienpreise: Hinzu kommt, dass der jahrelange steile Anstieg der Preise eine Grenze erreicht zu haben scheint. Vielfach (je nach Objekt und Lage) sind Immobilien in den vergangenen Monaten sogar günstiger geworden. Ob die Preise künftig weiter fallen werden, ist noch nicht abzusehen.

  3. Bauzinsen: Nach dem steilen Anstieg der Zinssätze in der zweiten Jahreshälfte 2022 liegen die aktuellen Bauzinsen rund 0,3 Prozentpunkte unter dem Niveau von Ende Dezember 2022. 

Auch wenn die Bauzinsen aktuell viel höher liegen als im Schnitt der letzten Jahre, gibt es also immer noch gute Gründe, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. In jedem Fall sollten Sie sich ausreichend informieren und beraten lassen, bevor Sie sich entscheiden.

Sprechen Sie mit uns. Engel & Völkers Finance vergleicht für Sie die Angebote von über 550 Banken. So erhalten unsere KundInnen passgenaue Finanzierungsangebote zu bestmöglichen Konditionen. Dank unserer langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt profitieren Sie bei uns von einer umfassenden Beratung – auch bei komplexen Finanzierungsfällen.

Für die Finanzierung Ihrer Immobilie erstellen wir Ihnen gerne ein maßgeschneidertes Angebot.

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