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Baufinanzierung: So finden Sie Ihren Weg zum Eigenheim

vom 17.05.2023

Die richtige Baufinanzierung: der Weg zu Ihrem Eigenheim

Wenn Sie Ihr eigenes Haus finanzieren oder ein anderes Immobilienprojekt verwirklichen möchten, benötigen Sie vermutlich eine Baufinanzierung. Mit guter Planung und Beratung können Sie bei der Auswahl des richtigen Finanzierungsmodells viele Tausend Euro sparen. Informieren Sie sich hier ausführlich zum Thema Baufinanzierung oder fordern Sie direkt bei unseren ExpertInnen ein Angebot an, das für Ihr Projekt ideal ist.

Baufinanzierung einfach erklärt

Eine Baufinanzierung oder auch Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen, das speziell für die Verwirklichung eines Immobilienprojekts gedacht ist. Dabei kann es sich sowohl um ein Neubauvorhaben als auch um den Kauf einer Bestandsimmobilie oder um eine Modernisierung handeln. Ein solches Darlehen ist zweckgebunden: Das geliehene Geld darf ausschließlich für die Finanzierung eines Hauses oder ein ähnliches Vorhaben verwendet werden.

Es ist auch möglich, zunächst nur ein Grundstück zu finanzieren und später eine weitere Finanzierung für ein Haus zu vereinbaren, sobald es gebaut werden soll. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie sich ein Grundstück in guter Lage sichern, die Hausplanung selbst aber in die Zukunft verlegen möchten. Auch im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer kann diese Vorgehensweise vorteilhaft sein.

Der Vorteil einer Baufinanzierung: Die Immobilie, die gekauft oder erbaut werden soll, gilt zugleich als Kreditsicherheit. Da das Darlehen somit umfassend abgesichert ist, bieten Kreditinstitute vergleichsweise günstige Konditionen für die Finanzierung einer Immobilie an. Trotz hoher Darlehenssummen – oft geht es um mehrere Hunderttausend Euro – ist daher eine Finanzierung mit überschaubaren Raten möglich. Diese werden in der Regel monatlich und über eine im Voraus festgelegte Laufzeit gezahlt.  

Wichtige Begriffe zur Baufinanzierung zum besseren Verständnis

Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu finanzieren, hat weitreichende finanzielle Konsequenzen. Schon kleine Abweichungen in den Kreditkonditionen können eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bedingen. Sie sollten daher auf eine umfassende Baufinanzierungsberatung setzen und mehrere Kreditangebote vergleichen.

Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung?

Bisweilen wird zwischen den beiden Begriffen scharf getrennt: Dann bezeichnet die Baufinanzierung speziell die Finanzierung eines Hausbaus, die Immobilienfinanzierung hingegen bezieht sich auf eine Bestandsimmobilie. In diesem Beitrag werden jedoch beide Begriffe synonym verwendet.

Informieren Sie sich nachfolgend über weitere wichtige Fachbegriffe, damit Sie die Angebote im Detail verstehen können.

1. Wichtige Begriffe rund um Wert und Kosten von Immobilien

Wenn Sie Immobilien finanzieren möchten, müssen Sie natürlich wissen, wie viel Kapital Sie dafür benötigen. Die wichtigste Größe ist der sogenannte Verkehrswert. Er gibt an, zu welchem Preis Sie eine Bestandsimmobilie erwerben können. Festgestellt wird der Verkehrswert in der Regel durch eine Fachperson, zum Beispiel mittels eines Gutachtens.

Benötigen Sie die Finanzierung nicht für einen Hauskauf, sondern für einen Neubau, ist die Ermittlung der Darlehenssumme schwieriger. Vereinbaren Sie, soweit es möglich ist, Festpreise mit dem Bauunternehmen beziehungsweise den Handwerksbetrieben, um eine verlässliche Schätzung vornehmen zu können.

Auch die Nebenkosten spielen eine große Rolle für die Finanzierung einer Immobilie. Finanzieren Sie eine Bestandsimmobilie, fallen Nebenkosten beispielsweise für Maklerprovisionen, die Eintragung ins Grundbuch, die Eintragung der Grundschuld, Notarkosten und die Grunderwerbssteuer an. Gehen Sie von Nebenkosten in Höhe von etwa 5,5–12 % des Kaufpreises aus.

Bei einem Bauprojekt sind die Nebenkosten höher. Unter anderem sind die Kosten für die Baugenehmigung, eventuelle Baugutachten, ArchitektInnen, die Bauvorbereitung oder die Erschließung zu berücksichtigen. Als Faustregel gilt hier: Rechnen Sie mit 15–20 % der Kosten, die für das Bauprojekt anfallen, als Nebenkosten.

2. Eigenkapital, Sicherheiten und Konditionen der Baufinanzierung

Bei der Frage, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können, werden Sie früher oder später auf die Begriffe Eigenkapital und Fremdkapital stoßen. Eigenkapital bezeichnet das Geld, das Sie selbst für die Finanzierung aufbringen können. Bargeld, Einlagen auf Sparkonten, Wertpapiere und Aktien oder auch Bausparverträge und sogar Lebensversicherungen kommen als Eigenkapital infrage. Die restliche Finanzierung für Ihren Hauskauf, den Bau oder die Modernisierung decken Sie über Fremdkapital aus einem Darlehen.

Grundsätzlich gilt: Je höher Ihr Eigenkapital, desto besser sind die Konditionen für Ihre Baufinanzierung. Ein höheres Eigenkapital ermöglicht meist auch eine schnellere Tilgung und damit eine Ersparnis in Bezug auf die Zinsen.

Apropos Sicherheit: Als Kreditsicherheit für die Baufinanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fordert die Bank eine Grundschuld auf diese Immobilie. Sollten die vereinbarten Raten nicht beglichen werden, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zu verkaufen, um ihren Verlust auszugleichen.

Welche Möglichkeiten Sie haben, den Hauskauf ohne Eigenkapital zu finanzieren, erfahren Sie in einem separaten Ratgeberartikel.

3. Das Wichtigste rund um Zinsen und Tilgung

Für eine Baufinanzierung werden Zinsen fällig. Wie hoch diese sind, gibt der Sollzinssatz an. Möchten Sie die günstigste Baufinanzierung für Ihre Wohnung oder Ihr Haus finden, sollten Sie jedoch den effektiven Jahreszins vergleichen: Er berücksichtigt sowohl den Sollzins als auch alle weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit der Baufinanzierung anfallen, zum Beispiel Kosten für die Wertermittlung oder die Besicherung einer Immobilie.

Meist wird für die Finanzierung einer Immobilie eine Sollzinsbindung vereinbart. Der Sollzinssatz wird dann über einen bestimmten Zeitraum – oft 10, 15 oder 20 Jahre – festgeschrieben. Möchten Sie den Vertrag für die Baufinanzierung vor Ablauf dieser Sollzinsbindung kündigen, zum Beispiel, um das Darlehen umzuschulden, darf die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (Ausnahme: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nach 10 Jahren). Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Geldsumme, welche die Bank für die entgangenen Zinsen entschädigen soll.

Nur selten ist am Ende der Sollzinsbindung das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt. Deshalb folgt für die Restschuld in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Sie kann bei demselben oder einem anderen Kreditinstitut neu vereinbart werden.

Wie lange Sie insgesamt benötigen, um das Darlehen zurückzuzahlen, hängt entscheidend von der Höhe der Tilgung ab. Die monatlichen Raten bestehen meist aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil – und nur Letzterer reduziert tatsächlich die Restschuld. Ein höherer Tilgungsanteil bringt höhere monatliche Raten mit sich, verkürzt jedoch auch die Laufzeit des Darlehens und reduziert damit die Zinsen. Üblich ist eine Tilgungsrate zwischen 2 und 3 %.

Unterschiedliche Arten der Baufinanzierung

Die gängigste Art der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es dank fester Raten über die gesamte Zeit der Sollzinsbindung finanzielle Stabilität bietet. Zu Beginn der Laufzeit machen die Zinsen den größten Teil der Raten aus, und nur ein kleiner Anteil des Darlehens wird getilgt. Im Laufe der Jahre reduzieren sich die Zinsen, weil die Restschuld sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Tipp: Insbesondere in Niedrigzinsphasen ist es sinnvoll, ein Annuitätendarlehen mit langer Sollzinsbindung abzuschließen. Behalten Sie zu diesem Zweck immer die aktuellen Bauzinsen im Blick.

Beim sogenannten Volltilgerdarlehen besteht ebenfalls eine Zinsbindung. Der Unterschied zum üblichen Annuitätendarlehen besteht darin, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt ist. Somit bietet das Volltilgerdarlehen einen sehr stabilen Finanzierungsplan für den Hauskauf beziehungsweise Hausbau, geht jedoch mit hohen Raten einher.

Eine Baufinanzierung ist auch ohne Sollzinsbindung möglich. Man spricht dann von einem Darlehen mit variablem Zinssatz: Die Zinsen werden regelmäßig – zum Beispiel quartalsweise – an den Marktzins angepasst. Diese Variante der Immobilienfinanzierung kann sinnvoll sein, wenn für die Zukunft fallende Zinsen zu erwarten sind.

Aus dem großen Angebot der Immobilienfinanzierungen ermittelt Engel & Völkers Finance Ihr persönliches Kreditangebote von über 550 Banken.

Was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten sollten

Die folgenden Tipps helfen Ihnen bei der Auswahl des besten Angebots für Ihre Baufinanzierung:

  1. Budget kennen: Die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung sollte ein Drittel Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht deutlich übersteigen. Bedenken Sie dabei, dass Mietzahlungen wegfallen, sofern Sie die Immobilie selbst bewohnen werden.
  2. Für die Zukunft mitdenken: Berechnen Sie, welche monatliche Rate Sie für Ihre Baufinanzierung auch in Zukunft stemmen können. Bedenken Sie dabei beispielsweise eventuelle Veränderungen der Arbeitssituation, zukünftige Erbschaften, Schenkungen oder (entfallende) Unterhaltszahlungen für Kinder.
  3. Korrekt vergleichen: Vergleichen Sie Angebote für Immobilienfinanzierungen immer mit gleicher Laufzeit und Darlehenssumme sowie mit derselben Sollzinsbindung. Ziehen Sie für den Vergleich den effektiven Jahreszinssatz heran. 
  4. Sondertilgungen beachten: Prüfen Sie, ob Sondertilgungen möglich sind. Diese ermöglichen es Ihnen, bei unerwartetem Geldfluss die Restschuld schneller zu reduzieren und dadurch Zinsen zu sparen.
  5. Fördermöglichkeiten nutzen: Lassen Sie sich zu den Angeboten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beraten, insbesondere im Hinblick auf klimafreundliche Bauprojekte oder altersgerechten Umbau.
  6. Vorhaben bedenken: Berücksichtigen Sie beim Vergleich immer, für welches Vorhaben Ihre Baufinanzierung gedacht ist: Geht es um die Finanzierung eines Hauskaufs, um ein Neubauvorhaben, eine Modernisierung oder eine Anschlussfinanzierung – die Konditionen können jeweils sehr unterschiedlich ausfallen.

Nicht zuletzt: Das Team von Engel & Völkers Finance vergleicht für Sie die Vielzahl der Finanzierungsangebote und unterstützen Sie bei der geplanten Baufinanzierung. Wir finden für Sie passgenaue Finanzierungsangebote zu bestmöglichen Konditionen – auch wenn Ihr Finanzierungsprojekt komplexer ist. Lassen Sie sich jetzt beraten.

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