Bausparvertrag – wie er funktioniert und ob er sinnvoll ist

Wer ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, braucht vor allem eines: Kapital. Mit einem Bausparvertrag können Sie den Grundstein für das nötige Eigenkapital legen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie das Bausparen und der Bausparkredit funktionieren, ob sich das Abschließen lohnt und welche Vor- und Nachteile ein Bausparvertrag hat.

Ein Bausparvertrag ist eine Form der langfristigen Sparanlage. Sie ermöglicht es den Sparenden, in Zukunft ein Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie zu erhalten: Die potenziellen BauherrInnen oder KäuferInnen zahlen eine feste monatliche Summe auf ein Konto bei einer Bausparkasse ein – einen Teil der vereinbarten Gesamtsumme – und erhalten dafür Guthabenzinsen. Die andere Hälfte der benötigten Summe stellt das Institut durch ein Bauspardarlehen zur Verfügung.

Ein vereinfachtes Beispiel: Sie benötigen insgesamt 100.000 EUR für Ihr Immobilienprojekt. Die Mindestansparsumme wurde auf 50 % festgelegt. Sobald Sie also 50.000 EUR angespart haben, können Sie Ihren Anspruch auf einen Kredit in Höhe der verbleibenden 50.000 EUR geltend machen. Sparen Sie monatlich 500 EUR, ist die Mindestansparsumme (die Zuteilungsreife) nach etwas über acht Jahren erreicht. Dieses Beispiel berücksichtigt noch keine Guthabenzinsen oder Fördergelder. In einem Bausparvertrag sind auch höhere Einmalzahlungen möglich.

Sie möchten langfristig Vermögen aufbauen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Dafür kann ein Bausparvertrag eine attraktive Möglichkeit darstellen. Durch regelmäßige Einzahlungen lassen sich – unter den richtigen Bedingungen – nicht nur Guthabenzinsen erwirtschaften, sondern Sie können ggf. auch von günstigen Darlehenszinsen profitieren.

Zudem bietet ein Bausparvertrag eine hohe Planungssicherheit: Sie wissen genau, wie viel Geld am Vertragsende zur Verfügung steht und welche monatlichen Raten für die Rückzahlung des Darlehens anfallen. Das ermöglicht eine gute Finanzplanung.

Es gibt auch die Möglichkeit, einen Bausparvertrag zu teilen: Sie können das bisher eingezahlte Guthaben auf zwei oder mehr Verträge umlagern und so – durch geringere Bausparsummen – die Zuteilungsreife schneller erreichen. Beim zuvor genannten Beispiel ließe sich etwa eine Summe von 50.000 EUR auf einen Teilbausparvertrag übertragen. Dann müssten Sie bis zur Zuteilungsreife nur 25.000 EUR ansparen. Mit dem Restbausparvertrag könnten Sie zu den zuvor bestehenden Konditionen weitersparen.

Auch steuerlich kann ein Bausparvertrag attraktiv sein: Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage erleichtern das Bausparen zusätzlich. Wer langfristig plant, dem steht also mit einem Bausparvertrag ein sinnvolles Hilfsmittel zur Verfügung.

• Sie rechnen aus, wie viel Geld Sie insgesamt für Ihr Immobilienprojekt benötigen, sei es Hauskauf, Bau oder Sanierung.
• Sie entscheiden, wie hoch der Betrag sein darf, den Sie monatlich fürs Bausparen einzahlen können.
• Anschließend vergleichen Sie unterschiedliche Bauspartarife bei verschiedenen Anbietern oder nehmen eine unabhängige Beratung in Anspruch.
• Sobald Sie den richtigen Anbieter und Tarif für sich gefunden haben, kann es losgehen. Das Bausparen erfolgt in drei Phasen:

Die Ansparphase: Die sparende Person zahlt eine monatliche Rate (den Regelsparbeitrag) ein. Die Bausparsumme wird zuvor vertraglich festgelegt. Im Regelfall müssen Sparende mit ihren Raten zwischen 30 und 50 % der Gesamtbausparsumme erreichen. Mit diversen Fördermitteln können sich BausparerInnen bei ihrem Vorhaben unterstützen lassen.

Die Zuteilungsphase: Sind das Mindestguthaben sowie weitere Kriterien wie etwa eine Mindestspardauer oder -laufzeit des Bausparvertrags erreicht, erfolgt die Zuteilung. Die BausparerInnen können nun ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen geltend machen. Eine Beantragung ist sofort nach der Zuteilung oder zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Die Bausparkasse überprüft dazu Ihre Bonität und den Objektwert. Zudem gibt es die Option, nur das Sparguthaben mit Bausparzinsen und ggf. Fördergeldern ausgezahlt zu bekommen – falls das Immobilienprojekt nicht mehr aktuell ist. Ferner ist auch das Weitersparen möglich, allerdings nur bis zu zehn Jahre nach Zuteilungsreife.

Die Darlehens- und Tilgungsphase: Die BausparerInnen erhalten ihr Sparguthaben zzgl. Darlehen für die Umsetzung ihres Immobilienprojekts. Parallel dazu beginnt die Rückzahlung des Darlehens mit den bei Vertragsabschluss festgelegten Raten, bestehend aus Zinsen und Tilgung.

Tipp: Sie müssen nicht die gesamte für Ihr Immobilienprojekt benötigte Summe über einen Bausparvertrag erreichen, sondern können zusätzlich auch eine Baufinanzierung aufnehmen.

Jede Bausparkasse bietet unterschiedliche Rahmenbedingungen und Tarife für den Abschluss eines Bausparvertrags. Faktoren wie die benötigte Ansparsumme sowie der Zinssatz in der Anspar- und Rückzahlphase können erheblich voneinander abweichen.

Die wichtigsten Faktoren eines Bauspartarifs sind:

• Guthabenzins
• Darlehenszins (gebundener Sollzins)
• Abschlussgebühr

Manche Anbieter punkten mit höheren Zinsen auf das Guthaben im Bausparvertrag, andere mit niedrigeren Darlehenszinsen – Sie als BausparerIn müssen entscheiden, welcher Bauspartarif für Sie am günstigsten ist. Nutzen Sie Vergleichsportale oder lassen Sie sich beraten.

BausparerInnen können von verschiedenen staatlichen Förderungen profitieren, um ihr Guthaben während der Ansparphase aufzustocken:

Wohnungsbauprämie: Die älteste Form der staatlichen Förderung von Wohneigentum besteht schon seit 1952. Die Höhe der Förderprämie liegt bei 10 % des eingezahlten Sparbetrags. Bedingungen sind u. a. eine bestimmte Einkommensgrenze und jährliche Sparleistung.

Arbeitnehmersparzulage: Vermögenswirksame Leistungen sind eine freiwillige Zahlung des Arbeitgebers, die Arbeitnehmende auf Wunsch in einen Bausparvertrag investieren können.

Riester-Förderung: Mit einem Riester-Bausparvertrag besteht die Möglichkeit, staatliche Förderung für Wohneigentum in Anspruch zu nehmen. Förderfähig sind auch eine barrierefreie Modernisierung und (ab 2024) die Umsetzung energetischer Maßnahmen.

Ferner können Personen, die ein Haus bauen, kaufen, modernisieren oder sanieren möchten, unabhängig von einem Bausparvertrag auf verschiedene zinsgünstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zurückgreifen. Für energetische Sanierungen kommt ggf. auch ein BAFA-Zuschuss (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) in Frage.

Das mit einem Bausparvertrag zur Verfügung gestellte Darlehen ist zweckgebunden. Es darf nur für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden. Darunter fallen:

• Immobilienbau oder -kauf
• Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie
• Finanzierung größerer Anschaffungen oder Einbauten wie Küche, Bad oder Kamin
• Umschuldung eines Baudarlehens

Anders sieht es bei dem Guthaben aus, das BausparerInnen in der Ansparphase zusammentragen: Wer das Darlehen nicht in Anspruch nimmt, kann ohne Einschränkungen über das Sparguthaben verfügen.

Ein Bausparvertrag kann ein nützliches Mittel auf dem Weg zur Traumimmobilie sein und hat viele Vorteile. Über ein paar Nachteile sollten sich Sparwillige dennoch im Klaren sein.

Vorteile eines Bausparvertrags

1. Planungssicherheit: Durch den Abschluss eines Bausparvertrags können sich Sparende langfristig auf die Finanzierung einer Immobilie vorbereiten. Sie haben eine klare Vorstellung davon, wie viel Geld in Zukunft zur Verfügung steht.

2. Anlagesicherheit: Ein Bausparvertrag bietet eine hohe Sicherheit, da das angesparte Kapital bis zu einer Höhe von 100.000 EUR durch den Einlagensicherungsfonds geschützt ist.

3. Attraktive Zinsen: Die Verzinsung von Bauspardarlehen kann günstiger sein als bei anderen Kreditformen. Zudem ändert sich der Zinssatz während der Vertragslaufzeit nicht.

4. Flexibilität: Es können jederzeit Sonderzahlungen geleistet oder der Vertrag pausiert werden.

Nachteile eines Bausparvertrags

1. Geringere Rendite als andere Anlageformen: Die Zinssätze für einen klassischen Sparplan sind beim Bausparen im Vergleich zu Aktien- oder Fondsanlagen eher niedrig.

2. Die Laufzeit eines Bausparvertrags ist oft sehr lang (10 bis 15 Jahre).

3. Es gibt beim Bausparvertrag Gebühren, wie zum Beispiel eine Abschlussgebühr und/oder eine Kontoführungsgebühr.

4. Durch niedrige Guthabenzinsen besteht ein Inflationsrisiko.

Als reine Sparanlage lohnt sich ein Bausparvertrag wahrscheinlich derzeit weniger. Wer aber sicher auf ein Immobilienprojekt hinsparen möchte, bekommt – unter den richtigen Voraussetzungen – einen Immobilienkredit zu vergleichsweise günstigen Bedingungen, da die Zinsen in der Tilgungsphase des Bausparvertrags oft niedriger ausfallen als bei anderen Darlehensprodukten (Stand: April 2023).

Prinzipiell lässt sich ein Bausparvertrag jederzeit kündigen. Je nach Phase unterliegt die Kündigung bestimmten Regelungen.

Möchten Sie während der Ansparphase von dem Vertrag zurücktreten, ist in den meisten Fällen nur eine drei- bis sechsmonatige Kündigungsfrist zu beachten. Sie erhalten das angesparte Guthaben zzgl. Sparzinsen zurück. Können Sie die vertragliche Kündigungsfrist nicht berücksichtigen, fällt eine Strafgebühr (oftmals 1 % der Bausparsumme) an. Im Zusammenhang mit der Wohnungsbauprämie gilt eine Sperrfrist von mehreren Jahren. Die Prämie verfällt, wenn Sie den Bausparvertrag vor Ablauf dieser Sperrfrist kündigen.

In der Zuteilungsphase haben Sie die Mindestsparsumme erreicht und weitere Bedingungen des Bausparinstituts erfüllt. Sie entscheiden jetzt, ob Sie den Bausparkredit beanspruchen oder sich Ihr Sparguthaben mit Zinsen auszahlen lassen möchten.

Bei einer Kündigung während der Darlehensphase sind die Restschuld und die angefallenen Zinsen an das Bausparinstitut zurückzuzahlen. Ob durch eine Kreditumschuldung, durch Eigenkapital oder Sondertilgung, bleibt Ihnen überlassen.

Zusammenfassend hier die zehn wichtigsten Tipps zum Thema Bausparvertrag im Überblick:

1. Gründlich informieren: Lesen Sie verschiedene Quellen und eignen Sie sich umfassendes Wissen an, bevor Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden.
2. Angebote vergleichen: Vergleichen Sie die verschiedenen Anbieter und Bausparverträge und wählen Sie den Tarif, der am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Achten Sie dabei auf Konditionen wie Zinssatz, Abschlussgebühr, Mindestsparbetrag und Laufzeit.
3. Laufzeit planen: Die Laufzeit des Bausparvertrags sollte auf Ihre Pläne für den Hauskauf oder -bau abgestimmt sein. Wenn Sie in naher Zukunft ein Haus kaufen möchten, muss der Vertrag kurzfristiger sein als bei langfristigen Plänen.
4. Staatliche Förderung nutzen: Staatliche Förderungen können helfen, schneller ein ausreichendes Eigenkapital aufzubauen. Informieren Sie sich über die verschiedenen Förderprogramme und prüfen Sie, ob Sie davon profitieren können.
5. Flexibilität des Vertrags prüfen: Ein flexibler Bausparvertrag ermöglicht es Ihnen, die Sparleistung anzupassen oder auch Teile des Guthabens für andere Zwecke zu nutzen.
6. Zinssätze beachten: Ein wichtiger Aspekt des Bausparens sind die Zinssätze. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen sollte niedriger als der Marktzinssatz und der Zinssatz für das Bausparguthaben attraktiv sein.
7. Vertrag nicht zu früh kündigen: Kündigen Sie den Bausparvertrag nicht zu früh, da Sie sonst ggf. die staatliche Förderung verlieren und möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
8. Vertrag immer auf dem neuesten Stand halten: Überprüfen Sie den Bausparvertrag regelmäßig und passen Sie ihn ggf. an, wenn sich Ihre Pläne ändern.
9. Professionelle Beratung suchen: Wenn Sie unsicher sind oder Fragen zum Bausparen haben, suchen Sie sich professionelle Beratung. Eine unabhängige Finanzberatung kann Ihnen dabei helfen, den für Sie passenden Bausparvertrag zu finden.

Weitere Informationen zur Baufinanzierung finden Sie bei Engel & Völkers Finance. Wir beraten Sie gerne unabhängig und kostenfrei.